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投资增长-2019 年 1-9 月中南建设的毛利率 19.98%

赵忠祥儿子发文

事實上,中南建設正在通過提升低價拿地和創造更高的產品價值,提升盈利能力。

敏銳發現行業發展趨勢,迅速適應趨勢的快速調整,讓投資者相信,中南建設能夠以持續優異的成績,成長為行業中的明星企業。2019年,中南建設的股價漲幅超過90%,遠遠高於同期深圳成指44%的漲幅,是A股地產股中的領漲股。眾多券商分析師相信,中南建設在2020年會延續這種趨勢,很多行業中的明星分析師都將中南建設作為重點推薦的地產股之一。

在中南置地的年會上,總裁陳昱含說,以往房地產行業的經營價值,是靠高負債杠杠和高增長來實現。但當整個行業的增長放慢,負債槓桿收緊之後,企業需要尋找更安全的經營價值塑造方式,這個方式的主要指標就是ROIC——投入資本回報率,也就是按本金和有息負債計算的回報率。

她認為,中南建設需要改善的主要有兩點,一點是盈利,另一點是產品。

在房地產行業,要實現規模的高增長,有很多方式。比如,通過增加負債率,提高銷售規模;又或者為了擴大規模犧牲盈利。但在融資收緊的今年,很多房企已經沒有辦法再採用這樣的方式實現規模擴張的。易居企業集團CEO丁祖昱在去年年末盤點中國房地產行業時感嘆,部分企業在去年已經出現融資性現金流持續流出,企業的規模不再向上,而是向下收縮。

陳昱含要求,投資拿地時,提前進行潛力區域的卡位和布局。2019年,浙東、南通等反周期區域和城市的表現,深刻地詮釋了空間和周期的不平衡性。2020年,這種趨勢仍然會繼續。

在戰略布局和卡位的區域,留足安全邊界,這是投資紅線,務必堅守;通過養老、產業等資源嫁接,強化與政府平台公司的合作力度,增強非公開市場取地能力和規模;對投資的土地要預判風險,盲目樂觀的、不懂的、控制不了的一律不做;沒有能力做的一律不做。

根據他的統計,百強房企的平均銷售增速只有6.7%,連行業平均增速都沒有達到。而因為堅持快速去槓桿,部分上市公司在去年半年報時,確實反映出了融資性現金流由正轉負的趨勢。

在2019年,中南建設的上述短板得到了一定的改善。中南建設2019年三季報顯示,2019 年 1-9 月中南建設的毛利率 19.98%,相對 2018 年全年上升 0.42 個百分點。同期銷售和管理費用增速,明顯低於營業收入的增速。 1-9 月權益凈利潤率提高到 5.70%,比去年同期上升 0.53 個百分點,比 2018 年全年上升 0.23 個百分點。

2020年,面向品質痛點,中南建設必須把滿意度這個工具真刀實槍的用好。主要有三個方面:對現有滿意度評價體系進行修正,避免倖存者偏差;「狠抓交付質量,節點和質量缺哪個都不行;快速響應的房修體系要儘快建立,是最後的底線。

着眼于做好品質,中南建設提出,2020年品質價值要做到高品類向下價值賦能的降維打擊;分產品線的差異化價值標籤塑造;不同產品線及展示區的動態創新迭代。中南建設還要求,對爆款產品標準化,使它成為企業的明星產品線。

中南南通CBD实景图

全球最大规模的混凝土3D打印步行桥

在這一背景下,那些追求高質量增長,以高效的運營實現高增長的房企,開始大放異彩。和訊房產統計,中南建設反映投資效率的預收款/存貨高達79.73%,在行業前一百強的房企中,名列前茅。

其中短期借款和一年內到期的非流動負債 160.3 億元,在全部有息負債中占 比 23.21%,比重比 2019 年中期下降 1.24 個百分點,相對 2018 年末下降 7.88 個百分點。同時 2019 年三季度末公司持有的 貨幣資金 254.5 億元,比 2019 年中期進一步增加 5 億元,持續超過一年以內要償還的全部有息負債,公司現金短債比由 2019 年中期的 1.49 提高至 1.59,償債能力進一步強,實際經營風險低。

中南大楼

在保證自身經營安全前提下,對大宗併購機會應高度敏感,快速決策。從併購的目標而言主要是兩個,一是併購規模,二是併購能力。

同時,投資時要同時能解決好融資,找不到錢就不投資。 要結合出貨節奏,反推拿地節奏,兼顧季度均衡。

房地產將迎接全新的價值塑造方式

1月13日晚間,中南建設(000961,股吧)發佈2019年度業績預增公告,宣布報告期內歸屬於上市公司股東的凈利潤金額預計達39.47億元-46.05億元,漲幅達80%-110%;基本每股收益預計達1.06元-1.24元,遠超去年同期的0.59元。

另外,中南建設的負債率也被嚴控在合理的範圍之內。在中南建設的總負債中主要反映收到購房客戶現金還未確認收入、基本沒有經營風 險的預收賬款 1,278.8 億元,相對 2018 年底增長 16.1%,快于全部負債增速,因此公司剔除預收賬款之後計算的負債率相對 2018 年末進一步下降 0.91 個百分點,目前僅為 44.06%,繼續在行業中保持絕對低位。

短板都將補長雖然,和同行業相比,19.98%的毛利率還是略低的。但是,這是因為房地產財務報表的滯后性帶來的。

業績穩定上漲的背後是屢創新高的銷售額。公司2019年1-12月份累計合同銷售金額約1,960.5億元,比上年同期增長34%;累計銷售面積約1,540.7萬平方米,比上年同期增長35%。與銷售額增長對應的則是公司不斷增加的新項目。2019年公司新增項目74個,聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集型核心城市的戰略布局愈加清晰。

良好的業績表現也讓中南建設在資本市場屢獲好評。2019年,中南建設股價上漲90.63%,收到46份買入研報,評級機構標普也將公司評級從『B/穩定』上調至『B/正面』。國盛證券首次推薦買入研報指出:公司近年銷售高增,戰略模式、管理團隊、經營水平均發生了非常積極的變化,銷售增速有望繼續領跑。

公告表示,2019年度歸屬於上市公司股東的凈利潤大幅上升的主要原因是公司房地產業務結算規模增加。這一增速預計也將達到此前兩次股權激勵的行權條件。

陳昱含認為,提升產品品質,實現品質溢價,是提升盈利能力很重要的一個手段。品質好不好,只有一個金標準,那就是客戶是否滿意。2019年,客戶滿意度有了明顯的進步。

在2020年,中南建設還要逐步建立以 ROIC 為核心的經營評價體系,用 ROIC 穿透組織。從投融管退全過程動態對標 ROIC;全專業:投資、研發、工程、招財、成本、營銷等全專業評估 ROIC 的變動;全場景:ROIC 敏感分析模型,圍繞 ROIC 分析,進行決策和採取行動;有激勵:未來逐步將ROIC納入激勵評價體系。

產品價值由兩個遞進的層次創造:第一層是做對和做快,兩個要求一體兩面。第二層是做好,就是客戶能感受、願買單的價值點。2020年的主要方向就是這兩大層面的薄弱點。

今日关键词:奥巴马悼念科比